房价暴涨也有些年月了，给百姓所带来什么自然也不必多说。国家的多个调控政策基本上成了肉包子打狗，房价依然“毫不动摇”。大量事实证明，房价须高（不是“虚高”），绝不是“炒”起来的，在此奉劝那些相信房价能降的人们：请醒醒吧，您等不到那一天啦！！！

    下面从房价的构成、分配、调控点以及百姓接受能力等方面进行详细分析。

    一、房地产业到底是不是暴利行业

    房子买贵了，钱就一定被开发商赚去了吗？这么想就大错特错了！
有人曾经算过，房子成本最多1500元/平方米（普通住宅不算土地成本），另外国家多次强调土地占房价成本最多不超过30%，如此算来，北京、上海、深圳的房子平均利润可能都在7000元/平以上，一个纯居住面积10万平方米的工程利润就是7亿。请问各位，就凭开发商拥有的社会地位，能获取这种天文数字的利润，你相信吗？钱要是能赚到这个地步，恐怕开发商早就靠边站了！另外，如果按照这种算法，利润都到了百分之好几百了，那其他行业还有存在的必要吗？

    答案必然是否定的。我们不妨思考以下几个问题：

    1、如果真的存在百分之好几百的巨额暴利，必将引起社会上的各大主力资金迅速涌向房地产业，不要说这些资金不屑房地产这种小儿科，如果“炒”大白菜能赚300%以上利润，“大白菜业”马上就会成为火爆行业，这就是商业的本质---不择手段获取利润。当这样情况出现时，房地产的商业本质也会发生变化，暗中的较量将会取代理论上的商业竞争行为，并且会达到空前的激烈程度。美国什么最赚钱？百分之几百利润的就是军火和赌场，这东西是你光有钱就能做的买卖吗？对于我们国家，说白了，地就那么多，谁买谁就稳赚不赔，并且是大赚特赚，大家都想要，而且来头都不小（如此暴利程度，没有背景来头，能赚到这个钱吗？），各种表面的、地下的、背后的等等手段的较量，会达到什么程度不用想也知道，这里面所消耗的巨额资金绝对是天文数字，如果利润是300%，我拿其中的150%去做“桌面下的较量”一点都不过分吧！而最后这些钱算到哪里呢？显然这些不能见光的“无形成本”最后肯定要算到房价里去，但是却不可能出现在房价成本的“理论计算值”中。具体多少呢？您自己算一下20%够不够？

    2、房地产链条中的资金流向，到底从哪来，到哪去呢？从开发商手里来，到开发商手里去？恐怕中国绝大多数开发商目前不具备独立投资建房能力，资金大多来源于银行贷款，而开发商实际自己投入的资金所占比例是很低的，俗称“空手套白狼”。而买房者同样普遍不具备一次性付款能力，也需要向银行贷款。由此可见，房产行业中的绝大多数资金都要通过银行贷款运行，巨额的贷款利息应不应该加入到成本的“理论计算值”中呢 ？显然在我们计算所谓“房子成本”的时候没算，而且这个数字占房价的百分比，绝对不会是个位数，大家去银行看一下贷款利率就知道了，别忘了一买一卖就是双倍的利息。另外，买房过程中的各种契税、印花税、手续费等等也占了一定比例，难道不需要计算一下？这样一来，房价中的20%又消失了！并且没有到开发商手里。

    到现在还没算到房子成本呢！至少40%就没了！

    3、土地成本到底占了多少比例？尽管要求公布土地成本的呼声越来越高，但是至今未见到任何有价值的数据，只是有“肯定小于30%”这一种说法，并且也是含糊其词。而现在“地价过高导致房价过高”的说法愈演愈烈，没有任何有关方面出来辟谣，去年苏州原定公布房地产成本的决定也最终无果。如果这是谣言，那就奇怪了，现在见的最多的就是“明明有责任而想方设法推的一干二净”，而这次反而主动背黑锅？像这种关乎民生的巨大谣言，难道心甘情愿背黑锅而不澄清？能说得通吗？所以，土地成本最多30%，似乎站不住脚。怎么也得40%！

    再加上成本10%，还有多少利润了！开发商啊……冤!


    打压房价的本质就是打压过高的利润，而这个利“润绝”不能停留在理论上，综合考虑一些因素后，不难发现最后流入到开发商腰包里的钱远比我们想像的少。打压房价绝对不能胡乱盲目的打，要掌握“利润的流向”后，制定相应的政策，既“政策要追着利润打”，利润跑到哪，政策就要打到哪。而现有的政策说明白点，就是抓住了开发商和购房者往死里打，而对土地成本、银行资金以及暗箱操这三大主要“利润流向”未作任何限制，恐怕就是将开发商全部打死了房价也降不下来，因为打死的人他没赚那么多钱。不要说银行会亏本，如果开发商房子卖不出去全倒了，银行通过收回房屋降价处理等各种方法绝对能收回自己那份成本，谁见过中国的银行亏本？

    房地产是暴利行业，答案是肯定的！但是开发商赚的钱比例很小，在整个房地产链条中，只是个小角色！所以不要希望通过打死开发商的方法就能把房价降下来。



    二、现有土地政策以及房地产的市场规律

    1、现有的土地政策似乎不是在打压房价，而是在抬高房价。最明显的一点就是地方财政过分依赖卖地收入。曾经看了一篇文章，说全国每年卖地的财政收入高达9000亿，各地争先恐后的卖地，有的地区甚至卖地收入达到了财政收入的50%以上，这已经不能用畸形来形容，完全是达到“变态”的地步。在卖地的过程中，地皮的价格到底是如何确定的，这才是问题的关键！！！

    其实卖地并不可怕，卖的多也不可怕，可怕的是什么？是卖的贵，是卖的越来越贵！土地成本是房价中不可缺少的部分，土地的价格对房价有直接决定作用，所以土地的价格绝对不能放开了卖。遗憾的是，现在出售土地的方式竟然是拍卖！这也直接决定了房价的高成本，从而决定了房子的高价位！如果卖地真正是为了让百姓住得起房，应该采用招标而不是拍卖，既在首先确定合理的土地价格后，哪个开发商的方案能盖好房子、能多盖房子、能盖出让百姓满意的房子（包括价格），哪个开发商就中标。这才是利用土地政策控制房价的根本方法，而不能利用土地政策来增加财政收入。

    而现有的方案却是拍卖，谁出价高谁得地，自相矛盾啊！想买便宜东西，还让别人卖高价，不理解。土地拍卖的实质就是让开发商坐在一起哄抬地价，想不抬都不行，你不抬就得不到地。就算某个开发商想给百姓办好事、办实事，他手里没有地拿什么办啊？好啊！大家一起抬价吧！最后谁脑袋大谁得地，房子还没盖就3000元/平了，就算不用水泥盖，用纸糊房子，那也是3000元/平，成本在这呢！最值得思考的是，为什么对于高价拿地的问题上，舆论矛头都指向开发商？靠盖房子吃饭，没地就吃不上饭，而拿地只有抬价一种方法，难道不抬价等着饿死？

    就这样，地价越抬越高，成本越来越高，开发商只有高价买高价卖，最后受伤的只能是买房者。所以，不改变拍卖的政策，就算房价调控变出72变，对房价也没有用。


    2、市场规律为什么不起作用。市场规律本应是一切市场行为的依据，但是在房地产业却起不到任何作用。是市场规律错了，还是房地产业不适合市场规律？显然都不是。

    要想市场规律起作用，首先要保证市场运转正常，而我们现在的房地产市场运转正常吗？从产业链条开始就有：空手套白狼的、两面放高利贷的、哄抬地价的……能找出一点正常市场的影子吗？试问面对这样的市场，还想市场规律起调节作用吗？现阶段不要说市场规律了，行政手段都不能解决房价的问题，市场自身的调节作用就更不用说了，与其讨论“市场规律到底起不起作用”还不如讨论“房地产业到底是不是市场”。依据市场规律喊了快两年的房价还没降，就是最好的证明。


    3、加息到底能不能解决问题。通过加息提高成本来抑制房价，完全符合经济学以及市场的所有规律，眨一看很有道理，可是实际不但不能起到抑制房价的作用，相反会使开发商和购房者“两败俱伤”。加息可以使开发商成本增加，加大还款压力，资金链缩紧，使开发商降低房价缩短周期卖房，貌似降价。可是购房者同样承受了贷款还款压力的增加，房价是降了一点，但是还款却涨了，就是将原本给开发商的钱送银行了。在此过程中，同样会造成一些人因为贷款压力迅速增加而买不起房。而本文的第一大点中曾提到过，房价的重点要打击“不合理的利益”，而不是单纯打击开发商和购房者，而加息所打击正的二者。所以，通过单纯加大买房卖房成本，而不打击房价中的“不合理的利益”，最后的结果只有一个：房价永远不会降到一个正常范围，而会永远停留在贷款几十年才能买起房的最高极限值上

    本来是调控房价，转身变成给银行送钱了！还是把开发商的钱转送给银行！呵呵！



    三、地域发展的不平衡以及人们的享乐心里

    人往高处走，水往低处流。不错，谁不想到好地方生活工作？看看全中国房价奇高的，哪个不是经济发达的大城市？都去好地方，都想买房子，房价能不高吗？我的家乡，人口220万，一个没落的北方重工业城市，过年时候回去看了一下，1500元/平能买到相当不错的新房子。而北京和上海恐怕得15000元/平，相差10倍，但是居民收入绝对不可能相差10倍的。因为我的家乡落后，改革开放后没有跟上发展形式，所以很穷，学生凡是考出去的基本没有回家的，没考出去的也出外地找工作，我同学里90%以上都不在家乡，小学、中学、大学都算。而北京和上海，每年大量外来人员进入，单算大学生一项每年就增加多少人啊？看看那些招聘会现场，没挤死人就算万幸了。那些年轻人是要买房子结婚的，就算在大城市买不起房子结婚，也绝不回落后的家乡，就这一点就决定了大城市房价绝不能降。现在的房价尚且有大量人员涌入，如果房价降了，估计城市就快瘫痪了。

    想要在大城市享受，就要付出相应的代价，买不起房子就去落后地区买，那里便宜，为什么不去呢？ 


    四、炒房行为和强行降价

    1、炒房的不多说，也没法说！炒火车票犯法，炒房却没事？最重要的是国家没规定炒房犯法，无权打击。而且炒房者也是每套房子交几万的税，为国家税收做了多大贡献，凭什么打击？交了税就是纳税光荣，不但不能打击，还得依法保护。因此，炒房无任何过错，无法评论。

    2、如果强行降低房价，也许会收到效果，但是个别大城市恐怕依然不能解决房价问题。假设强行降低北京房价至5000元/平，那我第一个去北京买一套房子。稳赚不赔，我这样的中低收入者都能考虑买起房，全国和我想法一样的人估计不下千万。别的不说，单凭北京能享受更好的教育，更好的医疗我就去北京买房子。用不了几天，房价马上涨回去。




    看了上面的内容之后，您还认为房价能降吗？这就是房价为何不降的根本所在。可以这么说，前三大条，解决任何一条都可使房价下降，不过我们恰恰没有解决之道啊！